潘石屹：商業(yè)并不神秘，但要尊重常識
時間：2015-11-26 來源：
華商智業(yè) 作者：華商智業(yè) 點擊：468次
本文是SOHO中國董事長潘石屹應北京大學張維迎教授的邀請，于11月10日做客《經(jīng)濟學原理》課堂，就自己的經(jīng)營體驗和人生智慧進行的分享。以下是演講實錄。
我想講三個故事，也是我人生三個比較重要的轉折點。
第一個故事發(fā)生在1992年。我們六個人創(chuàng)業(yè)，賺到了第一筆錢。我們創(chuàng)業(yè)的時候，還有一個故事，你們的張教授到了牛津大學去讀書。他在雙安商場雙榆樹這邊的一個宿舍，就成了我們六個人籌劃的地方。等張教授從牛津大學畢業(yè)回來的時候，要占股份，說創(chuàng)業(yè)是在我的宿舍里面創(chuàng)業(yè)的。要是張教授在國內(nèi)的話，我們一起就算七個人了，在他的房子里面創(chuàng)業(yè)，他能不占股份嗎？
90年，我們成立了萬通公司，到91年，我們賺到了第一筆錢。都是二十歲出頭的人，賺到第一筆錢非常興奮。
我記得馮侖常常說一句話：你看看，我們沒錢的時候都賺到錢了，現(xiàn)在有錢了，不知道要賺多少錢！這已經(jīng)成了他的一句口頭禪了。他這句話也給了我們很大的信心。我們也覺著可以賺很多錢，就不斷地在海南島炒房炒地。
幾單之后，炒其中一個樓房的時候，突然王功權提出：這房子有沒有產(chǎn)權證?。课艺f，你說的這個問題非常重要。我們不能只認鑰匙，萬一把鑰匙拿過來，房產(chǎn)證不是我們的，不也白搭么。他就派我去海口市規(guī)劃局去查一下，有沒有這個證件。
那時候有沒有房產(chǎn)證，就是規(guī)劃批沒批，有沒有土地證這些證件。我去查的時候，海口規(guī)劃局的一個干部說不讓查。我想，不讓查，王功權給我的任務怎么去完成呢？結果碰到一個朋友，就和他說，要查查一個項目有沒有規(guī)劃的審批，這個規(guī)劃局的干部就不讓我查。他說：海南島人你還不知道，我給你出個主意，五斤橘子，兩條三五煙，帶上去，百分之百讓你查。
我完全按照他說的，買了五斤橘子，兩條三五煙，帶著上去了。把東西往桌上一放，這小伙子把抽屜打開，橘子倒到里面，煙放到里面，給我一個大本子，說你自己去看去。我就自己看。查了一下我們的項目，是有（證件）的。我這人特別好學習，除了看完自己的，我還要看看別的項目的。我就一個一個看，五斤橘子兩條三五煙不能看一個數(shù)就走啊。
當時?？诘某Ｗ∪丝诤孟袷鞘迦f人，還有我們這些跑著去的，沒有戶口的人，大概也有十五萬人，一共就有三十萬人。我把?？谑幸?guī)劃批了的面積，也就是市政配套費都遞交了的，加起來，除了一下?？诘娜丝?，我記得數(shù)字是四十九平方米。當時北京的人均住房面積是七點四平方米，而海南剛剛建省，在?？谶@樣一個不富裕的地方，電都沒有，一個紅綠燈都沒有的地方，建房子要接近五十平方米，北京才七平方米多。這就是房地產(chǎn)泡沫啊，跑的越早越好。于是我就趕緊跑到北京來，做了第一個項目，在阜成門這邊，萬通新世界廣場，賺了不少錢。?？诘钠髽I(yè)家，多少企業(yè)家，基本上全軍覆沒，出來的很少。
有好多人說，我們幾個人，能夠從海口這邊逃著出來，能夠從海南島的92、93年房地產(chǎn)泡沫里逃著出來，非常聰明，很有遠見。其實呢就是算數(shù)，就是建筑面積除一個人口數(shù)。就是常識。
不要把這些商業(yè)的東西搞的多神秘，一會兒佛了，一會兒道了，一會兒鬼了，一會兒神了，沒有這么神秘的東西，就是要尊重常識。當全中國最好的城市，人均住房面積只有七平方米的時候，你作為?？冢咏迨椒矫?，就是有問題的。所以就能逃到北京來，發(fā)展得還不錯。
現(xiàn)在馮侖的口頭禪就是：我們從海南島逃出來了，北京的CBD一半是我們建的。當然有星城國際、我們建的SOHO現(xiàn)代城、建外SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO、陽光100幾個項目，我們六個人出來，把北京一半的CBD建起來了。
如果是當年沒個常識，我們還在海南島呆著，早就破產(chǎn)了。所以這個是第一個故事，我總結的道理就是，不要把任何事情看得太深，要尊重常識。當然張教授講的這些曲線、數(shù)學模型，該學的也要學學。這東西有點太復雜了，他出一本書就送我一本，沒有一本是我能看得懂的。
講第二個故事吧。到北京來，我們做了萬通新世界廣場，賺了好多錢，賺的當時都沒有概念了。因為當時土地增值稅還沒出臺，成本很低，我記得每平方米的土地的價格是兩千七百塊錢，建安費幾千塊錢，最終成本是五千到六千塊錢。最后銷售的價格是三四萬塊錢。賺完錢后，我看到一張報紙，記得是香港的《明報》。94年95年的時候，《明報》的記者就通過衛(wèi)星的照片看了一下，朝鮮半島上面，從“三八線”分開，北邊的一部分黑燈瞎火的，南邊的一部分燈火通明。這個人就寫了一篇文章，說一個地方富裕不富裕，GDP和這個地方的明亮程度有很大的關系。所以這個“三八線”是分界線，北朝鮮就沒燈，南朝鮮燈就特別多。
我看完以后，感覺很有道理。以后到什么地方去賺錢，就得順著光走，到光明的地方去賺錢。但我手里也沒有衛(wèi)星啊，我怎么能夠看到光呢？我有汽車，所以我就開著汽車，繞著環(huán)路轉了一下，只要繞到北京的西邊，就黑燈瞎火的，國務院的部委從來不加班的，一到晚上就全是黑壓壓的一片。只要到了東邊，就燈火通明。按照這個道理，越光明的地方，GDP越高，越光明的地方就越有錢。我就不能在西邊，應該到東邊去做，就到了國貿(mào)周圍。所以我們SOHO中國，圍繞著國貿(mào)橋方圓一公里的地方，大概做了十二三年，也才有了馮侖說的這句話：我們從海南島來的，建了北京百分之五十的CBD。所以這個是我的第二個故事，就是到光亮的地方去，順著光明走。
第三個故事，今天，中國的房地產(chǎn)是一個什么樣的情況。政府說房地產(chǎn)是自助產(chǎn)業(yè)，要健康理性地看待房地產(chǎn)。我是怎么看呢。今天中國的房地產(chǎn)，跟1992年海南島的房地產(chǎn)是一樣的，所有的情況都是一樣的：過剩，房子非常多。在過去的十幾年時間，當北京的人均住房面積只有七平米多的時候，住房需求大，房價就壓不下來。有段時間國家每年出一個政策，壓房價，叫“國八條”了、“國六條”了、“國四條”了、新的“國四條”了，一年一個文件，壓不下來。因為基本的需求在。
可是到了今天，我們的人均住房面積是多少呢？現(xiàn)在已經(jīng)是三十多平方米了，接近四十平方米了。而每年增長的速度是多少呢？每年竣工的面積是十二億平方米，如果是六億城鎮(zhèn)人口的話，就是每個人每年增加兩平方米。五年過去，所有城鎮(zhèn)人均住房面積就能增加十平方米。這是一個了不起的數(shù)字。
所以到今天為止，我們看二線城市、三線城市，爛尾樓、空置樓房非常多。在這樣的情況下，不僅房子沒有充分利用起來，鋼材、水泥的需求量也大幅度下跌。我記得08年09年，鋼材的價格是六千塊錢一噸，而今天鋼材的價格是一千九百塊錢一噸。換算成斤，沒有一斤大白菜貴。
中國的鋼材，要從巴西和澳大利亞把鐵礦石運過來，再和中國的鐵礦石一比一混合，到高爐里加熱才能冶煉出來。大白菜呢，是一個小籽，放到地里，澆點水，就能長出來?，F(xiàn)在鋼材的價格還不如大白菜的價格貴，因此，房子的過剩，鋼材的過剩、水泥的過剩，數(shù)量是非常大的。
所以，作為一個明智的開發(fā)商，又到了一個選擇的時候。選擇背后的道理，是常識。不要想的太復雜，東西多了之后，價格就不行了。有好多人問，你說房價會跌嗎？我不敢說。為什么呢，因為還有一個央行。全世界的央行，自從有了以來，就愛發(fā)貨幣。中國的央行是這樣的，外國的央行也是這樣的。如果他把存款準備金再降低，利率再降低，市場上的錢多得不得了，好賴房價也會漲。可是從基本面來說，基本的需求已經(jīng)大大地滿足了，閑置的房子非常的多。
我就思考，當我們的資源這樣的過剩，每一個城市的房子沒有充分利用起來，我們應該做什么事情？想了差不多三年時間，海內(nèi)外看了一圈，差不多想明白了。要做什么事情呢？就是利用今天最有力的，最普及的技術——互聯(lián)網(wǎng)的技術，把資源充分地利用起來。像滴滴打車，Uber，能夠把汽車的資源利用起來一樣。手機上的一個APP，把多少汽車管理的中間環(huán)節(jié)給消滅了。還有一個叫AIRBNB的軟件，他就是把零零散散的對住房的需求，和全世界的房子鏈接在一起。沒有給社會增加一套房子，可是把每一套房子的利用率充分地提起來了。
做別的東西我不會，但我看到中國的辦公樓空置率特別多。我們能不能通過一個軟件，把對這些閑置空間的需求都利用起來？我們做了一個共享空間，名字叫SOHO3Q。做完這個后，毛大慶從萬科辭職了，要創(chuàng)業(yè)。
我說SOHO3Q 先給你提供一個辦公室，你先在這辦公。他一邊辦公一邊琢磨，結果做了一個跟我一樣的東西。他問我怎么看，我說毛大慶，你在萬科的時候，跟我們一樣，跟SOHO一樣，在過去的二十年時間，給中國的房地產(chǎn)做了巨大的貢獻。無論房地產(chǎn)的名聲多壞，要很客觀地來看，十年前建的房子，就沒今天建的房子好，二十年前建的房子，就沒十年前建的房子好。所以，房子的進步速度是非常大的。而建了這么多房子，把中國從人均五平方米、七平方米的住房面積，增加到接近四十平方米，這就是房地產(chǎn)開發(fā)商的貢獻，是為這個社會做了有益的事情。
可是今天，在全都過剩的時代，我們再去建房子已經(jīng)沒有意義了。我們應該做的事情，是把已有的、沒有充分利用起來的資源利用起來。
